The Secret Plan To Change Dominical Forever El plan secreto para cambiar Dominical para siempre
The Dominical Project is a $700 million luxury development planned for Dominical. Here are the key facts. El Proyecto Dominical es un desarrollo de lujo de $700 millones planeado para Dominical. Aquí están los hechos clave obtenidos de los materiales utilizados para atraer inversores al proyecto.
Major impacts on our community Impactos importantes en nuestra comunidad
- Threats to our water quality and quantity Amenazas a la calidad y cantidad de nuestra agua
- Major stress to the already overly burdened and unreliable electric grid Gran estrés para la red eléctrica ya sobrecargada y poco fiable
- Massive deforestation of mature forested areas Deforestación masiva de áreas boscosas maduras
- Development that is equal to the size of our current small town Desarrollo equivalente al tamaño de nuestro actual pequeño pueblo
- Competitive impact to local hotel and lodge owners, as well as local small businesses Impacto competitivo para los propietarios de hoteles y alojamientos locales, así como para los pequeños negocios locales
How did we find out about this project? ¿Cómo nos enteramos de este proyecto?
The project's investor prospectus was shared on social media in April 2024. It's not clear whether it was deliberately distributed, or was leaked by a potential investor. The original was in english, and we have provided a translation en espanol. El prospecto para inversionistas del proyecto se compartió en las redes sociales en abril de 2024. No está claro si fue distribuido deliberadamente o si fue filtrado por un posible inversionista. El original estaba en inglés, y hemos proporcionado una traducción en español.
Where do they want to build? ¿Dónde quieren construir?
On page 5 of the document, two separate sites are described: En la página 5 del documento, se describen dos sitios separados:
PLAYA DOMINICAL is a 25-acre beachfront parcel adjacent to the existing surf town of Dominical, offering the only parcel sizable enough to master-plan a beach town amid a growing community along the entire southern coast. PLAYA DOMINICAL es una parcela frente al mar de 25 acres adyacente al existente pueblo de surf de Dominical, ofreciendo la única parcela lo suficientemente grande para planificar un pueblo de playa en medio de una comunidad en crecimiento a lo largo de toda la costa sur.
DOMINICAL RIDGE is a 60-acre hillside parcel overlooking Playa Dominical, offering exclusive hotel and residential sites with broad ocean vistas and green valleys from its elevated ridges, and commercial and community-based options along its base. DOMINICAL RIDGE es una parcela de ladera de 60 acres con vista a Playa Dominical, que ofrece sitios exclusivos para hoteles y residencias con amplias vistas al océano y valles verdes desde sus crestas elevadas, y opciones comerciales y comunitarias a lo largo de su base.
Playa Dominical would to replace the pastures to the south of town, and Dominical Ridge is proposed for the forested mountain slope (and ridge) opposite from town. Se propone que Playa Dominical reemplace los pastizales al sur del pueblo, y Dominical Ridge se propone para la ladera montañosa boscosa (y cresta) opuesta al pueblo.
What do they want to build? ¿Qué quieren construir?
Incredibly, they want to build four luxury hotels with 452 rooms, plus 498 new luxury condos, villas and townhouses! Currently, Dominical is a small beach town with a population around 400. Does that sound like a project that belongs in Dominical? Increíblemente, quieren construir cuatro hoteles de lujo con 452 habitaciones, más 498 nuevos condominios, villas y casas adosadas de lujo. Actualmente, Dominical es un pequeño pueblo de playa con una población de alrededor de 400 habitantes. ¿Suena eso como un proyecto que pertenece a Dominical?
Page 8 summarizes the timeline and development costs, including the number of hotel rooms and condo units. Three hotels would be built on the pastures, and one on the mountain ridge. La página 8 resume el cronograma y los costos de desarrollo, incluido el número de habitaciones de hotel y unidades de condominio. Se construirían tres hoteles en los pastizales y uno en la cresta de la montaña.
The pasture hotels are described on page 29: Los hoteles en los pastizales se describen en la página 29:
[...] Three branded beachfront hotels that create a strong sense of destination for Dominical. These anchor hotels will appeal to global professionals of all ages, as well as surfers and adventure travelers. The properties will have a number of restaurants, beach cafe's, retail shops, outdoor areas for private events and community gatherings, and a vibrant pool scene. The hotels and their ample ammenities will reside directly in front of the Dominical Surf Break. [...] Tres hoteles de marca frente a la playa que crean una fuerte sensación de destino para Dominical. Estos hoteles ancla atraerán a profesionales globales de todas las edades, así como a surfistas y viajeros de aventura. Las propiedades tendrán varios restaurantes, cafés de playa, tiendas minoristas, áreas al aire libre para eventos privados y reuniones comunitarias, y una vibrante escena de piscina. Los hoteles y sus amplias comodidades se ubicarán directamente frente al Dominical Surf Break.
The luxury hotel on the mountain ridge is described on page 32: El hotel de lujo en la cresta de la montaña se describe en la página 32:
Along the ridge, a high-end lodge and residence club with 40-60 rooms will be an ideal offering for experiential travelers seeking luxurious amenities and educational/communal programming. The property will have access to a beach club on Playa Dominical, and an architecturally significant clubhouse with event space and swimming pools that look onto the mountain valleys and the Pacific Ocean. A lo largo de la cresta, un albergue de alta gama y club de residencias con 40-60 habitaciones será una oferta ideal para viajeros experimentales que buscan comodidades lujosas y programación educativa/comunitaria. La propiedad tendrá acceso a un club de playa en Playa Dominical, y una casa club arquitectónicamente significativa con espacio para eventos y piscinas que miran hacia los valles de montaña y el Océano Pacífico.
Conceived as a modern resort with a refined, rustic aesthetic, the resort will incorporate local building materials, including rich tropical woods and stone along with striking elements of steel and glass. Perched 600 feet above the ocean in earshot of crashing waves, the resort will be breezy, relaxing, private, and, when needed, temperature controlled. The experience will be targeted to international travelers who expect a high level of comfort with their adventures. Private tours will be made available to guests, whether by a fleet of SUV's [sic] to the Osa Peninsula, or a fleet of guided kayaks to the Ballena Marine National Park — much in the way African safari operations are curated. Concebido como un resort moderno con una estética refinada y rústica, el resort incorporará materiales de construcción locales, incluyendo maderas tropicales ricas y piedra junto con elementos llamativos de acero y vidrio. Situado a 600 pies sobre el océano, al alcance del oído de las olas rompientes, el resort será ventilado, relajante, privado y, cuando sea necesario, con temperatura controlada. La experiencia estará dirigida a viajeros internacionales que esperan un alto nivel de comodidad con sus aventuras. Se pondrán a disposición de los huéspedes tours privados, ya sea mediante una flota de SUV [sic] a la Península de Osa, o una flota de kayaks guiados al Parque Nacional Marino Ballena — muy al estilo de cómo se organizan las operaciones de safari africanas.
Will locals be able to afford living in Dominical? ¿Podrán los locales permitirse vivir en Dominical?
Along with the hotels, the project proposes a total of 498 new condos, villas and townhouses, with high density development on the pastures, and suburban style layout on the currently forested mountain. Again, this overall number is pulled from the table on page 8. Junto con los hoteles, el proyecto propone un total de 498 nuevos condominios, villas y casas adosadas, con desarrollo de alta densidad en los pastizales y un diseño de estilo suburbano en la montaña actualmente boscosa. Una vez más, este número general se extrae de la tabla en la página 8.
The pasture units are described on page 27 as: Las unidades en los pastizales se describen en la página 27 como:
a mix of residential offerings priced from $250,000 to $2.7MM. una mezcla de ofertas residenciales con precios desde $250,000 hasta $2.7MM.
And the ridge residences are described on page 32 as: Y las residencias en la cresta se describen en la página 32 como:
Approximately 20 – 30 residences will accompany the hotel and clubhouse, serving as a private "luxury tree house" retreat and investment for individual owners. Aproximadamente 20 – 30 residencias acompañarán al hotel y la casa club, sirviendo como un retiro privado de "casa del árbol de lujo" e inversión para propietarios individuales.
Note that this range of "20-30 residences" doesn't match the total (of 92) listed on page 8. Nótese que este rango de "20-30 residencias" no coincide con el total (de 92) enumerado en la página 8.
A $700 Million Construction Una construcción de $700 millones
The table from page 8 shows the costs: La tabla de la página 8 muestra los costos:
If these numbers are to be believed, the developers plan to invest $518 million on "Playa Dominical", and $177 million on "Dominical Ridge". (Note that in the permitting documentation submitted to SETENA, the developers declared that the project costs at least $300 million less than these numbers shared with investors - but more on that discrepancy later.) Si se cree en estos números, los desarrolladores planean invertir $518 millones en "Playa Dominical" y $177 millones en "Dominical Ridge". (Nótese que en la documentación de permisos presentada a SETENA, los desarrolladores declararon los costos del proyecto al menos $300 millones menos que estas cifras compartidas con los inversores - pero más sobre esa discrepancia más adelante.)
Clearly the investors coming up with $700 million expect to make a ton of money. But will the local community benefit? How? The local hotel owners certainly won't. Claramente, los inversores que aportan $700 millones esperan ganar mucho dinero. Pero, ¿se beneficiará la comunidad local? ¿Cómo? Los propietarios de hoteles locales ciertamente no lo harán.
How are they marketing this massive project? ¿Cómo están promocionando este proyecto masivo?
Many developers who want to build in Costa Rica describe their proposed projects as being "sustainable," while simultaneously planning to turn hectares of wildlife-filled forest into concrete and cocktails. These developers are no different. Muchos desarrolladores que quieren construir en Costa Rica describen sus proyectos propuestos como "sostenibles", mientras que simultáneamente planean convertir hectáreas de bosque lleno de vida silvestre en concreto y cócteles. Estos desarrolladores no son diferentes.
Page 7 really says it all: La página 7 realmente lo dice todo:
In order to establish Dominical and the Southern Zone as a highly desirable destination and globally recognized model for sustainable living, the Team has implemented a multi-phased strategy for activating the region, beginning with a carefully conceived beachfront town and anchor hotel that preserves the natural heritage and integrity of the area, while celebrating the local surf and music culture. Con el fin de establecer Dominical y la Zona Sur como un destino altamente deseable y un modelo globalmente reconocido de vida sostenible, el Equipo ha implementado una estrategia multifase para activar la región, comenzando con un pueblo frente a la playa cuidadosamente concebido y un hotel ancla que preserva el patrimonio natural y la integridad del área, mientras celebra la cultura local del surf y la música.
Dominical, are you ready to be "activated"? Dominical, ¿estás listo para ser "activado"?
And, it's worth asking: what, exactly, is sustainable about this project? Luxury housing and hotels at the expense of the environment does not meet any definition of "sustainability" that we know of. Y vale la pena preguntar: ¿qué es exactamente sostenible en este proyecto? Las viviendas y hoteles de lujo a expensas del medio ambiente no cumplen con ninguna definición de "sostenibilidad" que conozcamos.
What will it look like? ¿Cómo se verá?
Osa Development has posted renderings of their proposed project on their website. We include them here. Osa Development ha publicado representaciones de su proyecto propuesto en su sitio web. Las incluimos aquí.
Playa Dominical Playa Dominical
These are examples of what the developer intends to build where there are currently tree lined pastures. Estos son ejemplos de lo que el desarrollador pretende construir donde actualmente hay pastizales bordeados de árboles.
Dominical Ridge Cresta de Dominical
These are the developer's renderings of the ridge-top luxury hotel, and a mountainside condo unit, where currently there is forest. Estas son las representaciones del desarrollador del hotel de lujo en la cima de la cresta y una unidad de condominio en la ladera de la montaña, donde actualmente hay bosque.
Is this what Dominical wants? ¿Es esto lo que Dominical quiere?
What about water and power? ¿Qué hay del agua y la electricidad?
The developers clearly either do not understand the resource issues and infrastructure deficiencies in our region, or are obscuring the challenges from potential investors. They describe them as if they are no big deal. From Page 21: Los desarrolladores claramente o no entienden los problemas de recursos y las deficiencias de infraestructura en nuestra región, o están ocultando los desafíos a los posibles inversores. Los describen como si no fueran gran cosa. De la Página 21:
Water, electricity and all other public utilities run directly through Dominical, requiring only incremental upgrades for increased usage. El agua, la electricidad y todos los demás servicios públicos pasan directamente por Dominical, requiriendo solo mejoras incrementales para un mayor uso.
Nothing could be further from the truth. The community is already struggling with water quality and quantity, and constant power outages. Thousands of people from the developed world occupying 450 air conditioned hotel rooms and 500 houses will push local infrastructure to its limits. Was this written by somebody with little knowledge of the area? Or were they deliberately trying to mislead investors? Nada podría estar más lejos de la verdad. La comunidad ya está luchando con la calidad y cantidad de agua, y cortes de energía constantes. Miles de personas del mundo desarrollado ocupando 450 habitaciones de hotel con aire acondicionado y 500 casas llevarán la infraestructura local a sus límites. ¿Fue esto escrito por alguien con poco conocimiento del área? ¿O estaban tratando deliberadamente de engañar a los inversores?
Dominical's water supply is already stretched, and has had frequent interruptions over the past 12 months, ironically due to environmentally irresponsible development on a neighboring property. The fact that they are proposing to build a desalination plant (really!) is a good clue that this project is a bad idea for Dominical - definitely NOT consistent with their website's pledge of a "commitment to design excellence [...] [benefiting] the communities in which we operate socially, economically, and environmentally". El suministro de agua de Dominical ya está estirado y ha tenido interrupciones frecuentes durante los últimos 12 meses, irónicamente debido a un desarrollo ambientalmente irresponsable en una propiedad vecina. El hecho de que estén proponiendo construir una planta desalinizadora (¡realmente!) es una buena pista de que este proyecto es una mala idea para Dominical - definitivamente NO es consistente con la promesa de su sitio web de un "compromiso con la excelencia en el diseño [...] [beneficiando] a las comunidades en las que operamos social, económica y ambientalmente".
The electricity grid in the Dominical area is far from robust. During rainy season, short outages happen on a daily basis, with longer outages often occurring multiple times a month. La red eléctrica en el área de Dominical está lejos de ser robusta. Durante la temporada de lluvias, ocurren cortes breves diariamente, con cortes más largos que a menudo ocurren varias veces al mes.
They continue, on page 8: Continúan, en la página 8:
As recently as 2022, new highways and bridges cut travel time from San Jose to Dominical by nearly half. The Próspero Férnandez Expressway expedites travel from the capital to the coast, while the Costañera Highway provides coastal access from Manuel Antonio to Dominical and beyond, as well as easy access to each project site. Tan recientemente como en 2022, nuevas carreteras y puentes redujeron el tiempo de viaje de San José a Dominical casi a la mitad. La Autopista Próspero Fernández agiliza el viaje desde la capital hasta la costa, mientras que la Carretera Costanera proporciona acceso costero desde Manuel Antonio hasta Dominical y más allá, así como fácil acceso a cada sitio del proyecto.
While this sounds great at first read, what exactly was done "as recently as 2022"? The Costañera was in fact paved in the mid 2000s; opening up a tidal wave of potential development in the area. Aunque esto suena genial en una primera lectura, ¿qué se hizo exactamente "tan recientemente como en 2022"? De hecho, la Costanera fue pavimentada a mediados de la década de 2000; abriendo una oleada de desarrollo potencial en el área.
The Development Team El Equipo de Desarrollo
On page 34 we learn about the team, who are: En la página 34 conocemos al equipo, quienes son:
CEO: Trevor Yoder of Osa Development CEO: Trevor Yoder de Osa Development
Executive Director, Development: Maurice Chartier of Grupo Consutur Director Ejecutivo, Desarrollo: Maurice Chartier de Grupo Consutur
Managing Director, Development: Javier Gonzalez of Grupo Consutur Director General, Desarrollo: Javier Gonzalez de Grupo Consutur
Project Management / Engineering: Rubén Salas of GCI Ingenieria Gestión de Proyectos / Ingeniería: Rubén Salas de GCI Ingenieria
Project Management / Engineering: Carlos Brenes of GCI Ingenieria Gestión de Proyectos / Ingeniería: Carlos Brenes de GCI Ingenieria
Architecture: Matthew Flynn of Vida Design Studio Arquitectura: Matthew Flynn de Vida Design Studio
Architecture: Ana Maria Pinto of Vida Design Studio Arquitectura: Ana Maria Pinto de Vida Design Studio
Concessions Specialist: Ligia Flores of CTA Especialista en Concesiones: Ligia Flores de CTA
Environmental Consulting: Alfredo Bermudez of Deppat Consultoría Ambiental: Alfredo Bermudez de Deppat
Attorney: Sergio Solera of Facio & Cañas Abogado: Sergio Solera de Facio & Cañas
