What do we know about the planned construction? ¿Qué sabemos sobre la construcción planificada?

The Dominical Project is a $700 million luxury development planned for Dominical. Here we summarize the construction timeline for Playa Dominical as described by the developers in permitting paperwork submitted to SETENA. El Proyecto Dominical es un desarrollo de lujo de $700 millones planeado para Dominical. Aquí resumimos el cronograma de construcción para Playa Dominical según lo descrito por los desarrolladores en la documentación de permisos presentada a SETENA.

Towards the end of the SETENA document, we learn many details about how the Playa Dominical is proposed to be built out. We are still working on obtaining permitting documentation for Dominical Ridge. Hacia el final del documento de SETENA, aprendemos muchos detalles sobre cómo se propone construir Playa Dominical. Todavía estamos trabajando en obtener la documentación de permisos para Dominical Ridge.

The developers plan three phases, and organize the build over eight numbered lots. These are illustrated above. Los desarrolladores planean tres fases y organizan la construcción en ocho lotes numerados. Estos se ilustran arriba.

Phase 1: 120 room hotel on beachfront property Fase 1: Hotel de 120 habitaciones en propiedad frente a la playa

On page 30, the document describes construction of a hotel during the phase 1 of development: En la página 30, el documento describe la construcción de un hotel durante la fase 1 del desarrollo:

The construction of a 4-level Hotel will be developed with 120 rooms and 20 tourist villas, an underground parking lot, an outdoor pool and a rooftop terrace, all of this meeting the requirements established for the area. The hotel will be built on property 1. The property is located in the Maritime Terrestrial Zone and is encompassing the use of the Cabin Accommodation Zone (ZAC). A conditional use permit for the Hotel is being processed before the Municipality, in accordance with the current Regulatory Plan...The approximate construction cost is: $34,2773,049 [sic]. Se desarrollará la construcción de un Hotel de 4 niveles con 120 habitaciones y 20 villas turísticas, un parqueo subterráneo, una piscina exterior y una terraza en la azotea, todo esto cumpliendo con los requisitos establecidos para la zona. El hotel se construirá en la propiedad 1. La propiedad se encuentra en la Zona Marítimo Terrestre y está abarcando el uso de Zona de alojamiento de cabinas (ZAC). Se está tramitando ante la Municipalidad un permiso de uso condicional para Hotel, de acuerdo con el Plan Regulador vigente... El costo aproximado de construcción es: $34,2773,049 [sic].

We note that in The Investor Deck this hotel is described as having 120 rooms, 36 condos, and costing $85 million. (See the cost discrepency" section, here). Notamos que en El Folleto para Inversores este hotel se describe como con 120 habitaciones, 36 condominios y un costo de $85 millones. (Ver la sección de "discrepancia de costos" aqui).

We believe that this hotel is illustrated in this render by the developers: Creemos que este hotel está ilustrado en esta representación de los desarrolladores:

Phase 1 development also includes construction of the Desalination Plant on Lot 6, by the highway, the two wastewater plants in Lots 1 and 5, extensive earth and drainage work, and paving 14,000 square meters of road (i.e. 1 km of 14 meter wide road.) El desarrollo de la Fase 1 también incluye la construcción de la Planta Desalinizadora en el Lote 6, junto a la carretera, las dos plantas de aguas residuales en los Lotes 1 y 5, extensos trabajos de movimiento de tierras y drenaje, y la pavimentación de 14,000 metros cuadrados de carretera (es decir, 1 km de carretera de 14 metros de ancho).

Phase 2: Cramming in another hotel on the beachfront Fase 2: Amontonando otro hotel en el frente de playa

Evidently taking inspiration from Jaco or Tamarindo, the developers seem intent on building a solid strip of hotels along their stretch of beach property. At the bottom of page 30, we get into phase 2 of construction: Evidentemente tomando inspiración de Jaco o Tamarindo, los desarrolladores parecen estar decididos a construir una sólida franja de hoteles a lo largo de su tramo de propiedad en la playa. Al final de la página 30, entramos en la fase 2 de la construcción:

In this Phase, the construction of a 4-level Hotel, 200 rooms and 40 Timeshare Villas, with underground parking, swimming pools and rooftop terraces, is considered. It also includes an events/conference room, beach club, restaurant, spa and gym... It includes a 6,403 m2 roof terrace, a 9,945 m2 parking area, and a 1,088 m2 swimming pool. The hotel will be built on property 2, which is located in the Maritime-Terrestrial Zone, in the Tourist Accommodation Zone (ZAT). The total estimated area is 47,503 m2, with a coverage of 11,944 m2 and an approximate construction cost of $47,116,454. En esta Fase, se considera la construcción de un Hotel de 4 niveles, 200 habitaciones y 40 Villas de tiempo compartido, con parqueo subterráneo, piscinas y terrazas en la azotea. Incluye además un salón de eventos/conferencias, club de playa, restaurante, spa y gimnasio... Se incluye una azotea de 6.403 m2, zona de parqueo de 9.945 m2, piscina de 1.088 m2. El hotel se construirá en la propiedad 2, que se encuentra en la Zona Marítimo Terrestre, en Zona de Alojamiento Turístico (ZAT)... y un costo aproximado de construcción de $47,116,454.

We note that in The Investor Deck that this hotel is described as having 150 rooms, 26 condos, and costing a whopping $125 million. (See the "cost discrepency" section, above). Notamos que en El Folleto para Inversores este hotel se describe como con 150 habitaciones, 26 condominios y un costo impresionante de $125 millones. (Ver la sección de "discrepancia de costos" arriba).

Phase 3: Villas, commercial, apartment hotel... Fase 3: Villas, comercial, hotel de apartamentos...

Page 31: Página 31:

The "town houses" complex will be on 3 levels, with 34 villas, with 3,567 m2 underground parking... It will be built on property 3, which is located in the Maritime-Terrestrial Zone and covers the uses of the Residential Tourist Zone (ZRT) and the Creek Protection Zone (ZPQ). El complejo de "town houses" será de 3 niveles, con 34 villas, con 3,567 m2 de parqueo subterráneo... Se construirá en la propiedad 3, que se encuentra en la Zona Marítimo Terrestre y abarca los usos de la Zona Residencial Turística (ZRT) y la Zona de Protección de Quebradas (ZPQ).

The commercial terrace will be built on property 4, which is located in the Maritime-Terrestrial Zone and encompasses the Tourist Facilities Zone. It includes the construction of a one-level mixed commercial area, a basement for inventory management and pedestrian circulation of the complex. La terraza comercial se construirá en la propiedad 4, que se encuentra que Zona Marítimo Terrestre y abarca la Zona de Facilidades Turísticas. Incluye la construcción de un área comercial mixta de un nivel, un sótano para el manejo de inventario y la circulación peatonal del complejo.

On property 5, located in an Urban Area for Residential and Commercial Use, a hotel will be built with 3-level micro-apartments and 72 rooms, a 2,320 m2 basement and a 2,320 m2 roof terrace...In addition, 4 mixed-use commercial and residential condominium towers will be built, with 3 levels, the first level with commercial and service use and the other two levels for residential use with 50 apartments, with 6,101 m2 underground parking... En la propiedad 5, se encuentra en Zona Urbana de Uso Residencial y Comercial, se construirá un hotel con micro-apartamentos de 3 niveles y 72 habitaciones, sótano de 2320 m2 y terraza en la azotea 2320 m2. Incluye la construcción de la circulación peatonal del complejo con un área de 31 m2. El área de construcción es de aproximadamente 12.007 m2, una cobertura 2.727 m2 y un costo estimado de $12.053.085. En la propiedad 5, se encuentra en Zona Urbana de Uso Residencial y Comercial, se construirá un hotel con micro-apartamentos de 3 niveles y 72 habitaciones, sótano de 2320 m2 y terraza en la azotea 2320 m2... Además, se construirán 4 torres de condominios de uso mixto comercial y residencial, con 3 niveles, el primer nivel con uso comercial y de servicios y los otros dos niveles de uso residencial con 50 apartamentos, con 6,101 m2 de parqueo subterráneo...

On property 6, located in the Urban Residential and Commercial Use Zone, two mixed-use commercial and residential condominium towers will be built. The first tower has 3 levels, the first level with commercial and service use and the other two levels for residential use with 24 apartments, 3,013 m2 underground parking... The second tower has 3 levels, the first level with commercial and service use and the other two levels for residential use with 30 apartments, 3,244 m2 underground parking. En la propiedad 6, se encuentra en Zona Urbana de Uso Residencial y Comercial, se construirán dos torres de condominio de uso mixto comercial y residencial. La primera torre es de 3 niveles, el primer nivel con uso comercial y de servicios y los otros dos niveles de uso residencial con 24 apartamentos, parqueo subterráneo de 3.013 m2 y azotea de 3.013 m2.... La segunda torre es de 3 niveles, el primer nivel con uso comercial y de servicios y los otros dos niveles de uso residencial con 30 apartamentos, parqueo subterráneo de 3244 m2 y azotea 3244 m2.

Property 7 will not be developed as it is affected by the protection zone of the Quebrada Sin Nombre, only the construction of aerial pedestrian circulation is contemplated, which will not invade the protection withdrawal of the ravine. La propiedad 7 no se urbanizará pues se encuentra afectada por la zona de protección de la Quebrada Sin Nombre, únicamente se contempla la construcción de circulación peatonal aérea, que no invadirá el retiro de protección de la quebrada.

As noted above, the costs laid out in the document do not line up with those pitched to investors. Como se mencionó anteriormente, los costos establecidos en el documento no coinciden con los presentados a los inversores.

The developers provide the following conceptual drawings, illustrating the style of this phase: Los desarrolladores proporcionan los siguientes dibujos conceptuales, ilustrando el estilo de esta fase:

Phase 3: A $27 million museum in Dominical? Fase 3: ¿Un museo de $27 millones en Dominical?

Perhaps saving the best for last, the developers bring out the big guns on page 32: Quizás guardando lo mejor para el final, los desarrolladores sacan la artillería pesada en la página 32:

Finally, a 3-level museum will be built, with 2,034 m2 underground parking, and a 2,034 m2 roof terrace for recreational use... It will be built on property 8, which is located in the Urban Residential and Commercial Use Zone. The estimated construction area is 10,604m2, ..., approximate cost of $10,073,498. Finalmente, se construirá un museo de 3 niveles, parqueo subterráneo de 2034 m2, azotea para uso de recreación de 2034 m2... Se construirá en la propiedad 8, que se encuentra en Zona Urbana de Uso Residencial y Comercial. El área de construcción estimada es de 10.604m2, cobertura de 2.468 m2, costo aproximado de $10.073.498.

At the risk of being a broken record, the costs laid out in The Investor Deck are much higher: $27 million. Whether it's a $10 million 3-level museum with underground parking or a $27 million 3-level museum with underground parking, does this seem like a fit for Dominical? A riesgo de sonar repetitivo, los costos establecidos en El Folleto para Inversores son mucho más altos: $27 millones. Ya sea un museo de 3 niveles de $10 millones con estacionamiento subterráneo o un museo de 3 niveles de $27 millones con estacionamiento subterráneo, ¿parece esto adecuado para Dominical?

Underground parking Estacionamiento subterráneo

Aside from the drastic cost discrepencies, which we have discussed elsewhere, the stunning lack of awareness of the location's social culture as evidenced by the $27 million museum, and the utter disconnect from local architectural styles as illustrated by the architectural renders, it's worth focusing for a moment on something rather mundane: the underground parking. Además de las drásticas discrepancias de costos, que hemos discutido en otra parte, la sorprendente falta de conciencia de la cultura social del lugar, evidenciada por el museo de $27 millones, y la total desconexión de los estilos arquitectónicos locales, como lo ilustran los renders arquitectónicos, vale la pena enfocarse por un momento en algo bastante mundano: el estacionamiento subterráneo.

This planning document does not detail the underground parking area for the two large beachfront hotels, but extrapolating based on the square meters per residence/hotel unit ratio provided in the other parking lots, we're looking at potentially 40,000 square meters of underground parking for this complex (approximately 8 times the area of Dominical's football field), between 7 individual underground parking garages. We sure hope that the developers know a good underground parking contractor. Este documento de planificación no detalla el área de estacionamiento subterráneo para los dos grandes hoteles frente a la playa, pero extrapolando basándonos en la proporción de metros cuadrados por unidad residencial/hotelera proporcionada en los otros estacionamientos, estamos viendo potencialmente 40,000 metros cuadrados de estacionamiento subterráneo para este complejo (aproximadamente 8 veces el área del campo de fútbol de Dominical), entre 7 garajes subterráneos individuales. Esperamos que los desarrolladores conozcan un buen contratista de estacionamientos subterráneos.

We hesitate to point out the obvious, but the pastures are low-lying beachfront property. Ocean flooding of this land has happened at least three times in recent memory, according to local residents. There's no sea wall in the plans as currently described. Who is going to insure this? Dudamos en señalar lo obvio, pero los pastizales son propiedades de playa bajas. Según los residentes locales, las inundaciones oceánicas de esta tierra han ocurrido al menos tres veces en la memoria reciente. No hay un muro marino en los planes tal como se describen actualmente. ¿Quién va a asegurar esto?